Независимая оценка рыночной стоимости сооружений и передаточных устройств в Михайлове и в Михайловском районе Рязанской области

Независимая оценка рыночной стоимости сооружений и передаточных устройств в Михайлове и в Михайловском районе Рязанской области.
Оценка сооружений представляет процедуру определения цены объектов специального функционального назначения. К подобному типу недвижимого имущества относят обслуживающие вспомогательные объекты, обеспечивающие производственный процесс на предприятии. Согласно ПБУ 6/01 такими объектами являются:
автодороги, ж/д пути и эстакады;
инженерные коммуникации: водопроводные, тепловые, канализационные; газо- и электросети, трубопроводы;
коммуникационные сети;
предметы благоустройства территории предприятия;
очистные сооружения;
площадки, ограждения, вышки;
технологические сети;
тоннели.
Специализированное назначение и использование сооружений влияет на выбор конкретных методик, используемых в ходе оценки стоимости. Рынок купли-продажи подобного недвижимого имущества очень слабо развит, т.к. реализация сооружений производится в совокупности с бизнесом или имущественным комплексом с участком земли.
Поэтому для правильной оценки стоимости сооружений необходима техническая информация об объекте: объемные и производственные характеристики, назначение, срок эксплуатации, информация о капитальном и текущем ремонтах и т.п.
Сравнительный подход является самым часто применяемым подходом к оценке недвижимости. Однако его использование для оценки специализированных сооружений осложняется из-за необъективности результатов. Это обусловлено тем, что рынок сооружений является довольно своеобразным и узким, а потому зачастую становится невозможным найти в открытом доступе предложения о продаже аналогичных объектов для сравнения цен. Например, если речь идет об оценке моста или трубопровода - маловероятно найти недавние продажи объектов такого назначения.
Использование доходного подхода к оценке сооружений предприятия тоже является труднореализуемой задачей. Главным образом сооружения могут приносить доход только в составе здания или имущественных комплексов, то есть отдельно взятые такие объекты не могут генерировать доход. И перед оценщиком встает вопрос: каким образом выделить доход, который приходится на сооружение, к примеру, от инженерных коммуникаций в здании или от подъездных асфальтированных путей к складскому комплексу. Хотя иногда все же применение доходного подхода имеет смысл, если удается выделить конкретное сооружение из общего комплекса и подсчитать доходы и расходы от его использования, но это в практике оценки бывает нечасто. В качестве примера можно привести платные автодороги.
Таким образом, из 3-х подходов единственным корректным для расчёта стоимости сооружений является затратный. Подход основан на расчёте затрат, необходимых для возведения точной копии или схожего по основным характеристикам объекта. Для расчётов используются различные строительные справочники и индексы. Одним из обязательных этапов оценки является корректный учет физического и функционального износа.